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欧洲内陆这边的投资，显然比不上英美的顺利，所以杨文东的期待也不高，未来最主要的方向，还是要趁着某家企业危机的时候进场，要不然，几乎是没什么机会的；在这一方面，小日子的贡献很多，无论是汽车、家电、重工、造船等等，日本的卷，让欧美的很多同行受到巨大的冲击，欧洲的造船业几乎都崩溃了，汽车行业与家电行业受到的冲击也不小；
接下来，他就静待时机即可；
唯一可惜的是，他对于欧洲历史不是很熟悉，所以也不记得80年代哪些欧洲企业陷入危机，不过他大概还是知道哪些欧洲企业在未来很强的，所以只要未来这些企业遇到问题，那他说不定就可以参与进来了。
如果实在没有，那就算了，光是在英美日中以及东南亚，这些地方投资也就足够了；
后续几天，杨文东陪同家人在德国几个城市玩了几天；
时间到了12月初，杨文东便带着家人，返回了香港，结束了这半个多月的欧洲之行；
这次欧洲之行，收获也还可以，成功投资了ARM与奔驰，虽然这两个公司的投资比例还没有确定好，但事情基本上也已经稳妥了，至于SAP，成也可以，不行就算了，这种级别的公司，在美国硅谷其实多的是，以后有的是类似机会；
1980年12月的香港，经济也是一片繁荣，房地产价格，到了惊人的地步；
比如金门大厦，由怡和集团转卖给了陈松青的佳宁集团，年中的时候交易额只有11.2亿港元，到了11月，直接出手了17亿港元，单位面积来算的话，一尺高达6500港元（一平方米6万多港元）；
住宅价格也是同样暴涨，港岛边缘区域，小型住宅的单价已经超过1000港元一尺，而香港普通家庭平均月收入大概也就3000港元，一个家庭不吃不喝一个月也就能买到3尺面积（0.3平方米左右）；
这个价格之高，已经远超过了香港市民能够承受的极限了，之所以还在高价位，也是因为大量的资本参与进来，海外的、港内的，甚至连华润这种中资企业，也想在地产市场分一杯羹；
太多的疯狂，造成了今天高昂的房价。
3号，杨文东叫来了郑志杰，二人一边喝茶一边聊着正事：“老郑，我们手中的非核心优质地产，还有多少？”
长兴地产在香港运营20年，加上杨文东早期从其他领域调来资金以及成功的抓住了几次波峰波谷，手中已经有了大量的物业；
因此，杨文东对这些物业也进行了适度的分类，其中港岛、各镇中心位置的写字楼、商铺都是属于优质地产，即使碰到经济危机，也是不会随意提前出售的；
而其他位置，则就随意了，特别是住宅，长兴地产不参与租赁住宅业务，除非是核心区域的顶级公寓。
郑志杰回道：“我们手中的大量非核心物业已经全部套现了，只有少数住宅，因为是我们自己开发的，目前还没有完全出售。”
“嗯，那你手中现在有多少资金了？”杨文东问道。
郑志杰回道：“现金的话，差不多有36亿港元了，不过还有8亿左右的负债，这些负债都是锁定了对应项目的，所以我也不准备用其他资金偿还，而是等项目完成了，项目内部自己结算。”
“行，还不错，这几年下来，赚了30几亿现金，还有很多不动产，也算可以了。”杨文东点点头说道。
从75-80年，香港房价一直上涨，杨文东自然授权郑志杰可以放开胆子干，再加上在73/74甚至67年那会，长兴地产就抄底了大量空白地皮，这些地皮在这段时间全力发展，自然获得了大量资金；
且还有很大一部分，转换成了不会出售的不动产，这些价值其实更高，但杨文东不准备出售，毕竟未来83/84年的经济危机，房价也不过跌了一半而已；而85-97年的房价则是能够涨到接近10倍。
一些优质的位置物业，一旦出售了，可能就收不回来了，看好香港地产未来的可不仅仅是杨文东，其他还有很多聪明人的，特别是内地改开之后，香港成为东西方的桥梁，很多人都是有耐心的。
当然，当初为了炒作黄金，杨文东单独调走了不少资金，不过后来这些资金又还给了长兴地产。
郑志杰笑道：“还是杨生指挥的好，我也就是听着杨生的要求来做的而已。”
“嗯，那和黄与九龙仓那边呢？”杨文东又问道；
和黄是上市公司，九龙仓已经私有化了，这两家归在长兴地产的麾下，不过财务是独立的。
郑志杰道：“和黄那边，这些年大规模发展地产业务，早就还清了当初的负债，现在手中差不多有着15亿港元的现金，市值已经达到70亿港元了；
九龙仓这段时间，也同样发展地产业务，只是当初建海港城的时候负债比较重，地产赚的钱基本上都还债了，目前手中只有三亿左右的现金了。”
“和黄的情况不错，继续保持。”杨文东又问道：“九龙仓那边没有负债了，那海港城每年3亿多的租金，岂不是稳定的现金收益了？”
郑志杰笑道：“是的，海港城的生意非常的强，海外游客也很多，租金还在持续上涨，未来光是这一个项目，恐怕就能超过很多蓝筹股公司了。”
“行，就按照既定路线来发展就行了。”杨文东点点头，道：“那后续，不要再开发新地产业务了，把现有的可出售物业全部逐渐出手，然后几家企业在地产领域，就安心的收租就行了。”
不仅仅是九龙仓，包括和黄以及长兴地产本身，旗下就有很多商铺、写字楼等等物业，这些都是长期收租的稳定现金收益，虽然比不上海港城，可也不低；
这也是银行最喜欢的资产抵押物，所以自己旗下的这几家公司，看起来物业很多，但想获得资金也是很简单的。
“好的，杨生。”郑志杰又问道：“杨生，您觉得香港地产快不行了吗？”
“难说，但我觉得现在的房价早就超过了香港大部分普通人的极限了。”杨文东摇摇头说道：“房价的本质，其实就是看多少人愿意、以及有能力接盘最高的价格，一旦超过了极限，就会瞬间崩塌。”
不管什么地方的房地产，本质都是如此，哪怕是中环的顶级写字楼，本质上也是普通人在买单，因为租赁这些写字楼的人，他们的生意，或多或少的通过无数隐形的丝线，牵扯到普通人；
当然，一些为了内地市场的外企那是少数，但当地产价格暴跌之后，他们的投入也会降低，道理也是一样的。
原先历史上，在1981年中的时候，香港房价就陷入了平缓，然后缓慢下降，不过得益于外资的不断涌入，房价股价没有出现73年那样的暴跌；
但到了82年9月，中英谈判失败之后，瞬间引发了崩溃；
现如今么，因为长兴集团的存在，使得香港出口业大幅度增加，香港内部也多了几万乃至十万以上的中高薪水工作岗位，内部消费力更强，这对房地产的刺激也会更强；
杨文东此刻也不能保证，未来的房价会怎么走，有可能跟原先历史上一样，有可能在82年9月之前就会崩掉，毕竟73年就是前车之鉴。
所以，当价格差不多的时候，就该撤了，不赚最后一分钱，是因为最后一分钱要赚的话，可能会亏死，那还不如不赚。
郑志杰点头道：“是有这个可能，就我们公司内部的中层职员，都买不起港岛的房子了，其他普通人就更难了。”
“这些不是我们能够左右的，不管了。”杨文东道：“另外，让恒生银行那边最近也收紧银行个人房屋贷款，包括对我们公司内部的，同时我们内部的各种针对购房补贴的政策也取消，避免我们公司内部也有人陷进去了。”
恒生银行也是他的资产了，在这个时候，他自然要提醒一下，避免太多坏账；
另外就是尽量阻止不让自己员工高价接盘，本身集团就准备逐渐裁员了，要是有不少人还是高价房价接盘侠，那被离职的时候，就更容易引发矛盾再说，多年为自己打工了，自己也算是顺带着帮一把了；
不过，这毕竟也是个人选择，他不好干预，只能说不鼓励，不再扶持，至于这些人如果去其他银行贷款，那他也没办法了。
“好的，我会跟何生联系的。”郑志杰答应后，又问道：“杨生，我们旗下也是有很多建筑工人的，大部分是外包的，但也有部分是我们的直属员工，且还都是有技术能力的，如果我们整个业务全停了，那后续这些人怎么办？是养着还是？”
“不能不养，不然断层了就麻烦了，特别是金门建筑那边。”杨文东想了想，道：“送去深海吧，等明年开始，我也准备在那里大规模投资地产了，之前我要求在四大特区各建一栋写字楼，怎么样了？”
之前四大特区成立，虽然杨文东知道深海市未来潜力最大，但对其他三个特区，也没必要不理会，于是在深海投资最大的同时，也投资了其他三大特区；
一方面也是自身投资需要，另外一方面也是可以保证自己能够在多个城市之间左右逢源，类似选择供应商，得有几个才行；
郑志杰道：“已经都在建设了，四个特区的审批速度都很快，几天就拿地了，图纸方面也是一样的，队伍就是利用本地的工程队伍，有外汇赚，他们的动力可足了。”
“嗯，一栋小写字楼，的确不需要什么好的设计，但以后，我们在内地的投资将会是更大规模的投入，这就需要金门建筑的人才来参与了，把他们调过去，最合适不过了。”杨文东道：“另外，你手中的几十亿港元资金，也可以准备投入内地了。”
郑志杰愣了下，问道：“杨生，几十亿都投进去？这也太多了吧？哪怕是四个特区，他们全年总产值也不过十几个亿啊？”
“我知道，又没让你一年全部投进去。”杨文东摇摇头道：“而且我的目标也不只四个特区，还有燕京、上沪、粤州等大城市；
你旗下的四季酒店，在海外发展的不是很顺利，那这个时候就可以考虑去内地投资酒店了。
特区的经济条件有限，暂时还承受不了四季酒店的规模，但燕京上沪粤州还是没问题的。”
四季酒店的定位就是超高端的酒店，所在的城市，必然是大都市，现在的四个特区，经济实力还是不够的。
郑志杰提醒道：“杨生，在燕京这些地方投资，那是需要合资的。”
“我知道，合资就合资吧，没事，先选择好优质位置，面积大一点，建起来再说。”杨文东不在意的说道：“我估计以后内地还是可以接受外资独资的，等以后再收回另外一半股份就行了。”
内地是86年开始容许外资独资投资非敏感领域的，酒店也是其中之一，所以现在选择合资，到了86年还是可以拿回另外一半股权的；
再者来说，四季酒店需要打开名气，那就必须要尽早的进入国内市场，不然等其他国际酒店品牌也进场了，那竞争就激烈了，所以这个投资，不仅仅是考虑地产回报，而是整个四季酒店产业的先一步谋划。
同时，这个时候国内很多城市都缺酒店，所以生意也不差，原先历史上，霍营东等人最早建立的酒店，基本上七八年就回本了。
“好的，那我与唐生商量一下。”郑志杰答应道。
杨文东又道：“嗯，另外，还是要尽量利用银行的资金，可以找国内外的其他银行试试，恒生的资金不一定够，如果杠杆能够运作的比较高，那可以考虑在其他大城市也建设酒店，具体你做一个详细的资金投资计划给我看看。”
银行的钱，能用还是要用的，在明知道会赚钱的情况下，用银行的资金，才能利益最大化。
郑志杰笑道：“杨生放心，资本运作这一块我们很清楚。”
“嗯，行，跟唐生智说一下，内地建酒店挺麻烦的，让他去拜访一下霍营东在建的白天鹅酒店项目，要提前学一学。”杨文东又提醒道。
霍营东因为一个白天鹅酒店烦透了，但他的经历，也是未来外资投资内地酒店的珍贵经验了，自己可就是在等着他碰壁，然后再学习啊。
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