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真正造富的是国家的政策红利！——陈小红在20世纪，聚焦商业地产，深圳不想做包租公的富三代是不合格的。
地产的快速发展有多重因素，能不能抓住这波发展的红利就要看各人的眼光了。
上官不坏通过研判国外数据再结合国家政策，认定了地产这一发展方向就会全身心的投入进去。
为了规避政策风险，所以他定下的战略方针是：集中优势资源，快速发展项目，快速见效，快速回笼资金。
上官不坏和慕容俊合作的第一家公司确定：环宇国际集团，主攻城市综合体。
当时选名字的时候慕容俊说环球国际。
玩个球什么球不好听，你是地球还是月球？东半球还是北半球？格局放大，整个宇宙。
慕容俊只能对上官不坏说，你赢了。
环宇国际集团临时地址就在企鹅集团旁边的办公大厦租的还是大肥家的物业。
第一个项目，福田壹城中心项目，在红树湾畔，毗邻华侨城占地3000亩，福田最后一块滨海的商业地块，慕容俊付出很大的代价才拿到。
这块地福田区政府一直想整体打包，建公园和住宅，但是上官不坏碧海蓝天的设计完全吸引了区府要员，而新的壹城中将在碧海蓝天的基础上更加现代，更加注重城市综合性的设计，相当于再造一个新城。
真正吸引区要员的是，壹城中心将建立一栋全深圳最高的的最现代化的总高度将超越588米的远超地王大夏的环宇中心。
壹城中心项目涵盖超高层地标建筑，大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅等，集购物、餐饮、文化、娱乐、办公、居住等多种功能于一体，计划在福田老破小的街道上重新打造形成一个独立的大型商圈。
慕容俊明显更清瘦了，壹城中心项目的规划让他激情喷发，新项目带来的新挑战让他沉溺其中。
而张海海更肥了，因为慕容俊承诺一些配套给四海建设去做，很多应酬都是由酒量更好的张海海去应付去喝。
太平洋建设本就是建设国家重大工程项目为主，对建设城市综合体这样的不过是小儿科，这也是上官不坏能找到的最好合作伙伴。
太平洋建设有实力有资金，而上官不坏有前瞻性的大脑，有远超同龄人的眼光和格局。
最重要的是慕容黛一家都喜欢上了他。
实际注册资金50亿的环宇国际集团上官不坏就没想着避税什么的，多交税才是特区学生的认识。
连上交国家的税都要想办法钻空子还谈什么情怀，还谈什么格局。
认定了上官不坏这个妹夫的慕容俊就当50亿是给妹妹的嫁妆了，也没和上官不坏要钱，能盈还是亏全凭他的经营本事了。
这事显然也是得到了慕容黛爸妈的支持，要不慕容俊也不可能拿50亿来败家。
“要不我还是出点钱吧。”上官不坏在慕容黛耳边轻声道。
“嗯……不要……”躲在新壹家超市财务室和上官不坏亲亲我我的慕容黛又被他挑弄得意乱情迷。
“要……还是不要……”上官不坏坏坏的道。
“要……”慕容黛翻身作主。
自己的快乐还是要自己挣取的。
上官不坏钱没有先出，但是先出力了。
在出钱和出力之间。
他选择了出力。
……
壹城中心项目慕容俊和张海海都出了大力，所以征地拆迁进度很快。
完全是按照深圳速度推进。
项目整体设计也同步进行，邀请了国内顶级设计师贝津铭进行设计。
首先要确立的是588高的地标建筑设计方案，其它设计都是在地标建筑方案确定以后才能以最佳的配套进行整体方案设计。
预见到深圳拿地越来越紧张的趋势，上官不坏提出的唯一要求就是充分开发地下空间，一平方都不能浪费，3000亩地，就要有3000亩地的地下车库或是地下步行街。
至于预算当然是上不封顶。
“你账上才50亿都可能不够建设地标588高的环宇中心。”慕容黛听了好奇了，看你怎么空手套白狼。
“因为你还不懂资本运作的逻辑。”上官不坏道。
国外已经有很多成功的案例可以借鉴。
银行贷款：获取土地后，将土地抵押给银行，获取开发贷款。
例如，用50亿购买一块位于城市中心繁华地段的土地，这块土地周围高楼林立，交通便利，商业氛围浓厚。抵押后，银行根据土地的市场价值和开发潜力，可获得数倍的贷款，比如可以获得200亿甚至更多的资金支持，用于后续的建筑施工、基础设施建设和项目推广等环节。
信托和私募融资：将土地证抵押给信托公司或私募基金，获取额外资金。
这些机构通常会要求高利率，但能快速提供大量资金。信托公司和私募基金在审核过程中会详细评估土地的市场价值、地理位置以及潜在收益，确保投资的安全性。
抵押后，土地所有者需按时支付高额利息，并在规定期限内偿还本金，否则可能面临失去土地的风险。这种融资方式虽然灵活快捷，但风险较高，适合急需资金且具备良好还款能力的个人或企业。
快速预售：在项目初期，通过预售快速回笼资金。
预售活动通常会吸引大量潜在买家，他们对项目的前景充满信心，愿意提前支付定金或全款。
用预售款支付部分开发成本，进一步减轻资金压力，使得开发商能够更灵活地调配资源，加快施工进度。
同时，预售还可以提升项目的知名度和市场影响力，吸引更多投资者和合作伙伴的关注。
高周转模式：通过优化资源配置和流程管理，缩短项目开发周期，快速启动新项目。
这种模式不仅能够加速项目的市场响应速度，还能有效降低资金占用时间，实现资金的多次循环使用。
在高周转模式下，企业可以更灵活地应对市场变化，提高资金利用效率，从而增强整体竞争力。
与其他开发商合作比如大肥他哥张海海：共同投资，分担风险和资金压力，利用合作伙伴的资金和资源扩大项目规模。
通过与经验丰富的开发商合作，可以获取他们在市场分析、项目规划和施工管理方面的专业知识。
合作伙伴的丰富资源，如先进的建筑设备和技术，以及广泛的供应链网络，能够显著提升项目的效率和质量。
此外，共享风险和资金压力不仅减轻了财务负担，还增强了项目的稳定性和可持续性。
这种合作模式有助于在竞争激烈的房地产市场中保持竞争优势，并确保项目的顺利推进和成功完成。
引入战略投资者：在项目早期引入投资者，提供资金支持，共享收益。
这些投资者通常具有丰富的行业经验和资源，能够为项目带来专业知识和市场洞察力。
他们不仅提供财务支持，还可能参与公司的决策过程，帮助制定战略规划，优化运营流程，提升品牌影响力。
通过与战略投资者的合作，企业可以更快地扩大市场份额，增强竞争力，并在面对市场挑战时获得更多的支持和指导。
资产证券化：将项目的未来收益权证券化，通过发行债券等方式融资。
这一过程通常涉及将一系列现金流稳定的资产打包成证券，如房地产、贷款或应收账款等。
这些证券在金融市场中出售给投资者，从而为原始权益人提供资金流动性。
投资者则通过购买这些证券获得定期的利息收入和本金偿还，同时承担相应的信用风险。
整个流程需要经过评级机构的评估，以确定证券的风险等级，并吸引不同风险偏好的投资者。
产业基金：成立产业并购引导基金，吸引政府和金融机构投资，撬动更大规模的资金。
该基金旨在通过政策支持和财政激励，吸引更多的社会资本参与，形成多元化资金来源。
政府将提供税收优惠、补贴等措施，降低投资者的风险和成本。
金融机构则通过贷款、债券等多种金融工具，为并购项目提供长期稳定的资金支持。
此外，基金还将设立专业团队，负责项目的筛选、评估和管理，确保资金的高效使用和风险控制。
通过这种方式，产业基金不仅能够促进企业间的资源整合与优化，还能推动产业升级和技术进步，实现经济的可持续发展。
最后就是优化项目管理
精细化管理：严格控制成本，提高资金使用效率，减少浪费。
激励机制：建立合伙人制度，激发员工积极性，提高项目运作效率。
上官不坏和慕容黛说了这么多其实是说给慕容俊听的。
慕容俊可能对建设相关的业务很专业，但是资本运作显然还是一个菜鸟。
当然上官不坏也是一个菜鸟，但是通过大量的海外资讯的掌握学习和他经系统强化过的智力已非比常人。
当别人还是看山是山的阶段的时候，他已经通过看山看到了山背面的东西，看山不是山的境界。
智力的提升带来的是超强的逻辑思维能和透过现像看到本质的能力。
壹城中心项目，在上官不坏的严密的逻辑体系下，只剩下赢的可能。
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